ベトナムの成長している産業について

みなさん、お久しぶりです。前回ベトナムの全体的な情報について紹介させていただきました。今回はベトナムで最も成長している不動産業界についてご紹介させていただきたいと思います。以下の流れで読んでいただければと思います。

①不動産市場の状況
・  2005年から2019までの状況
・    他の産業に対して、不動産の産業の影響力

②キープレイヤーの紹介
・    開発されている不動産の種類、その理由
・    開発されている場所
・    具体的な例

③まとめ
・    今後の予測

ベトナムに関心がある方に、内容を楽しんでいただけると嬉しいです。

①不動産市場の状況

・    2005年から2019までの状況
以下のグラップを見ていただくとイメージがつくと思います。

図 1-不動産業界の成長率(出典:BizLIVE)


 2013年からは毎年、成長し続けてきており、ベトナム総合統計部の2018年の調査によると、不動産業は全国の GDPの 5%を占め、成長率は 4.33%とこの 15年間で一番伸びました。 特に2018年の 第4四半期は、 4.87%と大きく伸びました。

 都市化が進み、ホーチミン市とハノイ市で住まいのニーズが高まり続けていますが、セグメントによって、サプライ(供給)とデマンド(需要)のバランスが変わってきます。例えば、現在高級な物件はサプライがデマンドより多いですが、収入がまだ低い人たち向けの低価格のアパートはまだ目標の28%にしか達していなくて、サプライが足りていないです。

 不動産業が成長したおかげで、他の産業も良い影響を受けて、成長をし始めています。具体的には建築設計会社、建築素材のサプライヤー、自宅でのクリーニングサービス、銀行などの金融サービス、買収売却コンサル会社、飲食、美容と健康サービス、リテール、セキュリティサービスなどが一気増えています。

②キープレイヤーの紹介

 大手不動産開発会社は国内だけではなく、外資系グループも参入しています。
 以下の図は 2010年から 2018年までの外資系企業がベトナム不動産事業に投資している金額と割合です。

 

 赤は FDI(外資系)の投資した全金額で、紫は不動産産業に投資している金額です。

 大手日系の不動産会社Nomura Real Estate Developmentが 2018年末、ホーチミン市で最も高い SUNWAHというAランクのオフィスビルの 24%を買いました。同社は既にホーチミン市の7区にある高級な Phú Mỹ Hưng Midtown住宅街に投資しています。

 他の非日系不動産大手グループも積極的にベトナム国内の不動産会社の買収や投資を実行しています。

 現在ベトナムで大きい不動産投資と開発会社はいくつかあります。

出典:vietnamreport.net.vn

 グラフのブルーは資産のポイントで、緑はメディアでの注目度、オレンジは専門家や居住者からの評価です。

 続いて、ベトナムでどういうふうに不動産投資がなされていのるかを紹介したいと思います。

 主に以下の種類があります。
1.    土地
2.    海沿いのリゾート
3.    住宅街の一軒家
4.    アパート
5.    オフィスとリテール
6.    工場団地
7.    墓地用地

 ベトナムのお金持ちになった人たちは、ほとんど不動産投資のおかげと言っても間違いないくらい不動産の価値が上がっています。10年前に土地を買った私の知り合いが 、去年売ったのですが、売却額がは当初の8倍になったとのことです。

 よく不動産投資をしている周りの知合いと友達は土地を買ったら、間違いなく価格が上がると、そして、少なくてもアパートの一件くらいを買った方が良いと言われています。

 現在安いアパートの 1ベッドルームでも 約500万円の値段となります。高級なアパートは同じくらい広さで約 2.2倍になります。

 ベトナム人の富裕層が東南アジアで増加しています。特に都市部のホーチミン市とハノイ市で、この富裕層をターゲットにした高級な投資案件が非常に増えています。現状はサプライがデマンドを上回っています。

 

 ベトナム人の収入はこの 3年、毎年増えており、アパートを買えるようになってきました。それとともに銀行が不動産開発会社と連携して、ローンを設定しています。それが転職率にも影響してきます。もともと転職率が高いベトナムですが、近年下がってきています。良い影響ですね!

 不動産の種類に戻りますが、ベトナムで地下鉄の整備が進められています。それによって、地下鉄に近い土地、アパートなどの値段は急増しています。注目されている場所は 1平方メートルあたり 200万円以上もします。日本の都市部の土地とあまり変わらないでしょ!

 賃貸も高いです。家賃が高すぎて、中心地でよくお店が潰れたりしています。高級住宅街にあるお店などもそうなっています。

 7番の墓地の土地ですが、ベトナムでまだ火葬の文化がなく、亡くなった人をそのまま埋葬するので、墓の不動産需要が生まれました。意外に売れているようです。

 上記の内容で少し紹介したように、一般向けの安いアパートのセグメントは、不足しています(目標の 28%しか造られていないです)。利益率が低いため、不動産開発会社が注力していないことが原因に考えられます。

 そして、どこで不動産案件が開発されているかですが、経済の中心となっているホーチミン市やハノイ市の次は、観光地として開発されている地域(ダナン、ニャチャン、ブンタウ、 フーコック島、 カムランなど)、工業団地の近く、道路を造る予定がある所、空港の整備計画がある地域などです。まだ、予測することが簡単なようですね。

 外資系企業や外国人は、ベトナムで土地を買えないという法律がありますが、アパートは買えますので、個人としてアパートを買う外国人が、日本人を含めて非常に増えています。

 ベトナム人でも外国人でも興味が高い物件を少し紹介したいと思います。ここ3年、注目されている物件は ビンホムズとノバランドの高級アパートです。

Vingroupが開発した Vinhomes Central Parkという住宅街
ノバランドが開発した SUNRISEという住宅街

③まとめ

 最後まとめですが、ベトナムの不動産業は非常に大きな産業で、市場の情報があふれ、市場も変化し続けています。不動産投資をやっている企業、個人などにとっては面白いマーケットだと思います。

 専門家によると、2019年からは低価格のアパート、小さなアパート、自然溢れる住宅街などへの需要も供給も増加すると予測しています。

 観光をかねて、一度バイクが多いホーチミン市かハノイ市に来て、見学することをお勧めします。